1) Có rất nhiều dạng mượn tiền và tiền lời khi mua nhà và chúng rất khó hiểu. Có thể giúp tôi giải thích?
Đúng vậy, có rất nhiều kiểu mượn tiền khi mua nhà. Sau đây là một số loại tiêu biểu và phổ biến:
– Mượn tiền với mức tiền lời cố định (fixed-rate mortgage)
– Mượn tiền với mức tiền lời thay đổi (adjustable-rate mortgage)
– Hỗn hợp giữa mức tiền lời cố định và thay đổi (fixed and variable combined)
– Mượn tiền từ cơ qua nhà đất liên bang (FHA)
– Mượn tiền từ người chủ bán nhà (owner financing)
Một số loại mượn tiền, chủ nợ/ngân hàng sẽ phạt nếu bạn trả trước thời gian quy định. Và một số đòi hỏi bạn phải trả hết số nợ sau khi bạn bán nhà.
2) Tiền lời khi mượn tiền mua nhà được tính làm sao?
Giống như các loại mượn tiền khác, tiền lời khi mượn tiền mua nhà là một lệ phí bạn phải trả để có được số tiền để mua nhà. Để tính được số tiền lời tổng cộng mà bạn phải trả là bao nhiêu, bạn chỉ cần lấy tổng số tiền nhà phải trả trong vòng 15 hoặc 30 năm trừ đi số tiền bạn mượn ban đầu.
Ví dụ, bạn mượn $200,000 để mua nhà với mức tiền lời cố định là 6% trong vòng 30 năm. Tổng số tiền nhà mà bạn trả trong vòng 30 năm là $431,676. Tức là số tiền lời mà chủ nợ hoặc ngân hàng lấy của bạn trong vòng 30 năm là $231,676.
3) Tại sao tôi cần phải biết tổng số tiền lời mà tôi phải trả.
Thứ nhất, nó sẽ giúp bạn biết cái giá thực sự để sở hữu một căn nhà. Thứ hai, bạn có thể tính được số tiền thuế bạn được trả lại từ chính phủ cho việc trả tiền lời khi mượn tiền mua nhà.
4) Có cách nào để làm giảm mức tiền lời khi mượn tiền mua nhà?
Cách tốt nhất là bạn có điểm tín dụng cao. Bạn có thể tham khảo cách làm tăng điểm tín dụng ở bài viết: Cách Làm Tăng Điểm Tín Dụng (Credit Score).
Bạn cũng có thể so sánh các mức tiền lời từ các trang web như: www.bankrate.com, www.quickenloans.com, và www.lendingtree.com.
5) Mức tiền lời cố định (fixed-rate) là gì?
Đây là lựa chọn phổ biến nhất khi mượn tiền mua nhà. Khi bạn mượn tiền với mức tiền lời cố định, mức tiền lời sẽ không tăng hay giảm dù cho thị trường kinh tế có biến đổi như thế nào. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền mà bạn phải trả hàng tháng sẽ không đổi trong suốt quá trình mượn tiền.
Ví dụ, bạn mượn $200,000 với mức tiền lời là 6% và trả góp trong vòng 30 năm. Số tiền mà bạn phải trả hàng tháng trong vòng 30 năm là $1,199.
6) Mức tiền lời thay (adjustable-rate) đổi là gì?
Đây là loại mượn tiền mà mức tiền lời sẽ thay đổi tùy theo thị trường. Thông thường, mức tiền lời cho loại này thường thấp lúc ban đầu và giữ ở mức đó trong vòng 6 tháng đến vài năm, sau đó tiền lời sẽ tăng hoặc giảm tùy theo thị trường.
Một điều cần chú ý là đa số mức tiền lời cho dạng này sẽ tăng theo thời gian. Loại mượn tiền này còn được gọi với tên khác là ARM hoặc Variable Mortgage.
7) Có khi nào tiền lời tăng lên quá cao?
Đa số các hợp đồng mượn tiền từ ngân hàng đều có giới hạn cho việc tăng hoặc giảm tiền lời. Với điều kiện giới hạn này, ngân hàng chỉ có thể tăng mức tiền lời cao nhất là 2% mỗi năm và 6% hoặc 7% cao hơn là mức tiền lời ban đầu.
Ví dụ, bạn mượn $200,00 tiền mua nhà với mức tiền lời là 5% ban đầu và có thể thay đổi sau 3 năm. Sau 3 năm, mức tiền lời trung bình của thị trường tăng, ngân hàng chỉ có thể tăng tiền lời của bạn lên 7% trong năm đầu, 9% trong năm kế, 11% trong năm sau đó, và cứ thế tăng 2% mỗi năm. Và mức tiền lời tối đa là 12%.
Không phài hợp đồng mượn tiền nào cũng có giới hạn này. Vì thế, bạn nên xem cẩn thận trước khi ký hợp đồng mượn tiền.
8) Bao lâu thì mức tiền lời sẽ tăng hay giảm?
Nhiều người tập trung vào mức tiền lời thấp mà quên rằng giới hạn tiền lời tối đa và thời gian thay đổi mức tiền lời là hai nhân tố quan trọng cần phải chú ý khi mượn tiền mua nhà.
Khoảng thời gian mà ngân hàng có thể thay đổi mức tiền lời thường là cứ mỗi 6 tháng hoặc 1 năm, tùy vào hợp đồng mượn tiền.
9) Tôi cần phải biết thông tin gì khi mượn tiền với mức tiền lời thay đổi?
Bạn cần phải có câu trả lời cho những câu hỏi sau:
– Mức tiền lời ban đầu sẽ có hiệu lực trong vòng bao lâu?
– Mức tiền lời tăng hàng năm tối đa là bao nhiêu?
– Mức tiền lời tăng tối đa trong thời gian mượn tiền là bao nhiêu?
– Mức tiền lời thấp nhất là bao nhiêu?
– Sau khi mức tiền lời ban đầu hết hiệu lực, cứ mỗi khoảng thời gian nào thì mức tiền lời sẽ thay đổi?
– Có bị phạt nếu trả tiền nhà hết sớm?
– Nếu bán nhà cho người khác, có thể chuyển tên nợ cho người chủ mới này không?
10) Hỗn hợp giữa mức tiền lời cố định và thay đổi là gì?
Thường loại mượn tiền này được gọi là 5/25 hoặc 7/23. Tức là, đối với loại 5/25, trong 5 năm đầu, mức tiền lời sẽ cố định. Sau 5 năm mức tiền lời sẽ thay đổi tùy theo thị trường và sẽ giữ ở mức cố định trong suốt 25 năm còn lại. Điều luật tương tự được áp dụng với loại 7/23.
11) Mượn tiền từ cơ qua nhà đất liên bang (FHA)
Bạn có thể mượn từ khoảng $300,000 đến $750,000 để mua nhà qua chương trình mượn tiền từ chính phủ liên bang. Chương trình này hợp tác với các ngân hàng để giúp người mua nhà có thể dễ dàng mượn tiền hơn so với các khoản mượn tiền thông thường khác.
Một trong những sự khác biệt của chương trình cho mượn tiền này là bạn chỉ cần trả 3.5% tiền đặt cọc khi mượn tiền mua nhà, thay vì trả 20% như bình thường.
Một đặc điểm khác là chương trình mượn tiền FHA thì dễ dãi hơn trong việc cho những người có điểm tín dụng thấp mượn tiền mua nhà.
