1. Người môi giới mượn tiền mua nhà (mortgage broker) là ai và họ làm gì?
Người môi giới mượn tiền mua nhà (mortgage broker) là người giúp bạn tìm các ngân hàng hay tổ chức cho bạn mượn tiền khi mua nhà. Khi bạn muốn mượn tiền để mua nhà, những người này sẽ giúp bạn tìm những ngân hàng hay tổ chức cho mượn tiền với lãi suất thấp nhất.
Người môi giới mượn tiền mua nhà còn tư vấn cho bạn cách để mượn được số tiền nhiều nhất và giúp bạn so sánh những khoản tiền mượn từ những tổ chức khác nhau.
Hơn nữa, một người môi giới mượn tiền mua nhà sẽ giúp bạn chuẩn bị các giấy tờ cần thiết cho việc mượn tiền và trình bày các giấy tờ đến các ngân hàng và tổ chức cho mượn tiền.
Một người môi giới mượn tiền mua nhà tốt có thể chỉ cho bạn cách để làm tăng điểm tín dụng để cho việc mượn tiền dễ dàng hơn và với lãi suất thấp hơn.
2. Thuê một người môi giới mượn tiền mua nhà có mắc không?
Người môi giới mượn tiền thường lấy khách hàng một mức lệ phí. Mức lệ phí này thì đa dạng tùy vào vùng mà bạn ở và số tiền mà bạn mượn. Người môi giới cũng sẽ nhận được một số tiền huê hồng từ ngân hàng cho mượn tiền nếu cuộc giao dịch thành công.
Mướn một người môi giới thì tốn tiền thật, nhưng nhiều trường hợp người môi giới giúp cho người mượn tiền tiết kiệm được một số tiền nhiều hơn là mức lệ phí phải trả cho người môi giới.
3. Ai sẽ là người trả tiền cho người môi giới mượn tiền?
Thông thường, người mượn tiền để mua nhà là người trả tiền lệ phí cho người môi giới mượn tiền. Trước khi bạn nhờ một người môi giới để mượn tiền, hãy đề nghị người môi giới mượn tiền cho bạn một mức giá trên giấy tờ trong đó có ghi số tiền mà họ sẽ lấy và lấy từ những ai.
4. Chúng tôi chưa có hỏi ngân hàng nào để mượn tiền mua nhà. Tuy nhiên, chúng tôi đã đi coi nhà và ký hợp đồng mua một căn nhà mà chúng tôi ưng ý. Bây giờ, người môi giới bán nhà đề nghị chúng tôi nên tìm một người môi giới mượn tiền, và cô ta nói là cô ta có biết một người rất tốt. Chúng tôi có nên mướn người này không?
Tất nhiên là người môi giới mua bán nhà muốn bạn mượn được tiền và mua căn nhà. Vậy thì cô ta mới được trả tiền. Có thể là cô ta sẽ giới thiệu cho bạn một người có kinh nghiệm và đã từng giúp nhiều người mượn được tiền.
Tuy nhiên, bạn không nên tin hoàn toàn vào người mà cô ta giới thiệu. Bạn có thể phỏng vấn người này trong khi tìm hiểu thêm về những người môi giới mượn tiền khác. Nên nhớ là mỗi người đều có kinh nghiệm và mức lệ phí khác nhau.
5. Quá trình mượn tiền từ ban đầu đến kết thúc mất khoảng bao nhiêu thời gian?
Thông thường, quá trình mượn tiền mua nhà mất khoảng 1 tháng. Nếu trường hợp của bạn kéo dài hơn một tháng, bạn hãy mạnh dạn hỏi ngân hàng hay người môi giới mượn tiền để biết lý do tại sao.
6. Nếu mướn người môi giới mượn tiền, tôi có cần phải tìm hiểu về quá trình mượn tiền không?
Bạn chỉ nên mướn một người môi giới mượn tiền với mục đích hướng dẫn bạn trong quá trình mượn tiền mua nhà chứ không phải để họ quyết định dùm cho bạn. Vì thế, bạn nên tìm hiểu để biết về quá trình mượn tiền và đưa ra những quyết định đúng đắn.
7. Tôi có nên mượn tiền mua nhà từ những ngân hàng trực tuyến trên mạng?
Internet là một công cụ hữu hiệu cho việc tìm và so sánh các khoản mượn tiền. Mượn tiền qua các ngân hàng trực tuyến còn có lợi ích khác nữa là quá trình mượn tiền thường nhanh hơn.
Tuy nhiên, bạn cũng nên cẩn thận và xem xét kĩ hợp đồng mượn tiền khi mượn tiền từ các ngân hàng trực tuyến (cũng như là các ngân hàng khác).
Một số ngân hàng cho mượn tiền mua nhà trực tuyến có uy tín như: www.lendingtree.com, www.rocketmortgage.com, www.quickenloans.com.
8. Khóa tiền lời nghĩa là gì và đó có phải là ý kiến hay không?
Khóa tiền lời có nghĩa là người cho bạn mượn tiền đồng ý cho bạn mượn tiền với một mức tiền lời không thay đổi trong một thời gian nhất định. Ví dụ, số tiền mượn là $200,000 với mức tiền lời là 5% trong vòng 30 năm.
Quãng thời gian cho số tiền được mượn càng cao thì số tiền lời càng lớn. Lý do là vì ngân hàng muốn phòng hờ trường hợp mức tiền lời trung bình (tùy theo thị trường) tăng trong thời gian mượn tiền. Ví dụ, khi bạn mượn tiền trong vòng 15 năm, mức tiền lời có thể là 4.5% thay vì là 5% khi mượn trong thời gian 30 năm.
Nếu bạn nghĩ là mức tiền lời trung bình của cả nước sẽ tăng sau khi bạn mượn tiền, thì bạn nên khóa mức tiền lời lại khi bắt đầu quá trình mượn tiền. Ngược lại, nếu mức tiền lời trung bình của cả nước có dấu hiệu sẽ giảm đi sau khi bạn mượn tiền, hãy đợi đến giai đoạn cuối của quá trình mượn tiền để khóa lại mức tiền lời.
Nhìn chung, nếu bạn mượn tiền với thời hạn 15 năm hoặc 30 năm, bạn nên khóa mức tiền lời để đề phòng trường hợp ngân hàng nâng mức tiền lời theo ý họ muốn.
9. Chuyện gì sẽ xảy ra nếu tôi không khóa lại mức tiền lời?
Khi bạn mượn tiền, sớm muộn gì bạn cũng phải khóa lại mức tiền lời, nhưng tùy vào thời hạn mượn tiền. Ví dụ, bạn có thể khóa mức tiền lời trong vòng 30 năm, 15 năm, 5 năm hoặc 3 năm. Điều đáng chú ý là nếu bạn mượn tiền trong vòng 30 năm, nhưng chỉ khóa mức tiền lời trong vòng 3 năm. Sau 3 năm, ngân hàng có thể nâng hoặc giảm mức tiền lời tùy theo thị trường. Đây là một dạng đánh bạc. Bạn có thể bị mất ngủ nếu nghĩ là mức tiền lời sẽ tăng. Ngược lại, nếu bạn nghĩ là mức tiền lời sẽ giảm. không khóa mức tiền lời trong vòng 30 năm cũng không phải là ý kiến tồi.
10. Chuyện gì xảy ra nếu tôi đã tìm được một căn nhà ưng ý, khóa mức tiền lời, nhưng lại quyết định không mua căn nhà đó.
Việc khóa mức tiền lời chỉ có tác dụng trong một thời gian nhất định. Nếu bạn không mua căn nhà đó, có thể việc khóa mức tiền lời sẽ mất tác dụng và bạn sẽ phải khóa mức tiền lời ở một mức khác nếu muốn mượn tiền để mua căn nhà khác. Tuy nhiên, bạn cũng có thể thương lượng với ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền là cho gia hạn việc khóa mức tiền lời và bạn sẽ trả cho họ một lệ phí để làm việc đó.
Bạn nên chú ý tới ngày hạn của việc khóa mức tiền lời. Nếu bạn phải gia hạn quá trình mượn tiền, nên nhớ là ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền sẽ phải sửa lại ngày tháng mượn tiền trong giấy tờ và bản hợp đồng. Thường là họ sẽ bắt bạn trả thêm vài trăm đồng để làm việc đó.
11. Bảo hiểm mượn tiền mua nhà (private mortgage insurance, PMI) là gì?
Khi bạn mượn tiền mua nhà, thông thường ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền yêu cầu bạn phải trả ít nhất 20% số tiền mượn mua nhà. Nếu bạn không có 20% số tiền mượn mua nhà, ngân hàng hoặc tổ chức mượn tiền bắt bạn phải mua bảo hiểm mượn tiền mua nhà. Bảo hiểm này chỉ có lợi cho phía ngân hàng. Nó có mục đích là trả tiền cho ngân hàng số tiền nhà bạn mượn trong trường hợp bạn không còn khả năng trả tiền nợ.
12. Tôi phải trả bảo hiểm mượn tiền mua nhà cho tới khi nào?
Bạn thường phải trả tiền bảo hiểm mượn tiền mua nhà cho tới khi số tiền bạn sở hữu cho căn nhà là ít nhất 20%. Ví dụ, nếu căn nhà của bạn trị giá $200,000 và bạn còn nợ ngân hàng $160,000, bạn sẽ không phải trả tiền bảo hiểm mượn tiền mua nhà nữa vì bạn chỉ còn nợ 80% giá trị của căn nhà.
13. Tiền bảo hiểm mượn tiền mua nhà giá bao nhiêu?
Số tiền phải trả cho bảo hiểm mượn tiền thì tùy thuộc vào số tiền mượn. Số tiền trả trước (down payment) càng nhỏ thì số tiền phải trả cho bảo hiểm mượn tiền càng lớn.
Tiền trả cho bảo hiểm mượn tiền là số tiền riêng biệt với tiền trả tiền nhà hàng tháng. Ví dụ, bạn trả trước 10% của số tiền mượn mua nhà, tiền bảo hiểm mượn tiền sẽ là khoảng $43/tháng cho mỗi $100,000 bạn mượn.
Một ví dụ cụ thể, bạn mua căn nhà trị giá $200,000 và trả trước 10%. Tức là, bạn còn phải mượn ngân hàng $180,000. Số tiền đó bạn trả trong vòng 30 năm với mức tiền lãi khóa lại ở mức 6%. Vậy thì, mỗi tháng bạn sẽ trả tiền nhà là $1,199 và số tiền bảo hiểm trả tiền nhà hàng tháng sẽ là $77. Tổng cộng số tiền bạn sẽ trả hàng tháng là $1,276. Bạn sẽ phải trả $77 hàng tháng cho tới khi nào số tiền bạn nợ ngân hàng chỉ còn 80% giá trị của căn nhà, tức là $160,000.
Một điều đáng chú ý là tiền trả bảo hiểm mượn tiền thì không được tính khi khai thuế (deductible) và vì thế không được hoàn trả thuế như tiền lời trả tiền nhà.
14. Tiền bảo hiểm mượn tiền có tự động ngưng khi tôi sở hữu 20% giá trị của căn nhà?
Theo luật liên bang Hoa Kỷ, có hiệu lực với tất cả các khoản mượn tiền mua nhà từ năm 1999, thì việc trả tiền bảo hiểm mượn tiền mua nhà phải tự động được kết thúc khi số nợ tiền nhà được trả xuống còn 78%. Mỗi năm, ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền phải gửi cho bạn bản thông báo nói là bạn vẫn đang trả tiền bảo hiểm mua nhà. Nếu bạn đủ điều kiện để không phải trả tiền bảo hiểm mượn tiền nữa, hãy yêu cầu ngân hàng bỏ phần đó cho bạn.
Mặc dù theo luật, ngân hàng hoặc tổ chức mượn tiền phải thông báo cho bạn khi bạn đủ điều kiện để không phải trả tiền bảo hiểm mượn tiền, không phải lúc nào điều đó cũng xảy ra. Bạn nên theo dõi quá trình trả tiền cẩn thận và liên lạc với ngân hàng hoặc tổ chức mượn tiền để bạn không phải trả thêm tiền không cần thiết.
15. Tôi cần phải làm gì để ngưng trả tiền bảo hiểm mượn tiền.
Trước tiên, bạn cần phải mướn người định giá lại căn nhà để chắc chắn rằng bạn sở hữu ít nhất 22% giá trị của căn nhà. Ngân hàng hoặc tồ chức cho mượn tiền có thể cần thêm bằng chứng khác như bảng so sánh giá cả của các căn nhà tương tự trong cùng một khu để xác định là giá của các căn nhà trong cùng một khu không xuống giá, nhưng ngược lại mà tăng lên.
Một số ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền còn có thể từ chối bạn với lý do là bạn lần đầu mua nhà. Hoặc là họ có thể đưa ra lý do là thị trường nhà đất chỉ lên xuống thất thường trong thời gian ngắn. Vì thế, hãy chuẩn bị thật kỹ khi yêu cầu ngân hàng hoặc tổ chức cho mượn tiền bỏ việc trả tiền bảo hiểm mượn tiền.
16. Tôi vừa trúng số và có đủ tiền để trả tiền mượn nhà xuống còn 78% giá trị của căn nhà, nhưng ngân hàng nói là tôi vẫn phải trả tiền bảo hiểm mượn tiền thêm 2 năm nữa. Họ có được làm như vậy không?
Một số hợp đồng bảo hiểm mượn tiền bắt buộc người mượn tiền phải trả tiền bảo hiểm trong một thời gian nhất định. Khi bạn mượn tiền mua nhà, hãy mượn từ những nơi mà không bắt bạn phải làm điều đó.
